〈房貸提前清償〉4個理由，再來一次絕不提早還款！房貸提前清償好嗎？
「房貸路上，我犯了2個大錯」他30歲靠自己買2間房：4個理由，再來一次絕不提早還款
〔關韶文〕過去在影片裡常常採訪許多朋友，他們也分享申請貸款的辛苦，例如只是男女朋友，還不是夫妻關係，要向銀行說明這個房子是一起買的，每個月會共同償還多少錢，讓銀行相信你以後，才有機會貸款成功。
房貸路上，我犯了兩個大錯！
當然，如果你任職的公司招牌越大，越有機會獲得銀行的信任，像是電視台、媒體公司、航空公司、半導體公司、食品公司之類，只要是「鼎鼎大名」的牌子，一講出來大家都聽過的，這時候就相對比較不會被刁難和追問。
在申請貸款的過程中，我遇到了很多問題，因為我三年前從新媒體公司離職，自己成立工作室以後，一直都是「非固定薪水」，有時候有現金收入、有時候則是好幾個月才有一張支票，這些都不足以證明我的「固定月收」，後來行員提醒我有不同的方法：可以用所有的「財力證明」提出申請。
我問了三、四家銀行，決定雙管齊下都試試看。這邊也很建議大家不要只賭一家！因為你送件申請以後，等到銀行審核下來的時間大約要一、兩週，如果金額不符合你的期待，最後你反而因為繳款日期到了，被迫選了一個沒有這麼好的方案，你可能會因此後悔十年、二十年。
雖然能夠同時申請，但建議也不要超過三家，因為銀行端會去拉聯合徵信系統，也就是我們很常聽到的「拉聯徵」，因為一次一兩家拉聯徵可以被解讀為「貸款比價」，但如果拉聯徵次數過高，會被判定為「很常有借貸需求」而影響信用分數。
聯徵內容就包含我們印象中的：繳款紀錄、借款記錄、信用卡紀錄，他們會綜合評估你有沒有能力還款，而你也可以依據各家評估下來的條件選擇貸款的對象。
像當時我申請了不同家銀行，有一家居然規定，戶頭的餘額要先扣除頭期款，剩下的金額才能認列「財力」。這對我來說根本就是天方夜譚，如果我都已經把所有積蓄拿去買房了，我扣除頭期款還有這麼多錢的話，那我幹嘛不買更好的房子？
部分銀行為了更吸引民眾，也會推出「裝潢貸款」，讓你跟房貸一起申請，另外多借個200到300萬出來，同樣能夠提供寬限期，減輕許多首購族的壓力，購入新房比較沒有負擔、又能夠打造自己理想中的家。
最常有人問到寬限期如何選擇？所謂寬限期就是只要償還利息，不用償還本金加利息，通常寬限期最多可以到三年，讓你一開始把手上多餘的錢拿去添購傢俱、家電，也有許多年輕人選擇「牙一咬」不要寬限期，直接提前開始還款。
如果你現在問我要還是不要寬限期，我的選擇是「選越長越好！」，理由如下：
1.可以把手邊現有的資金拿去裝潢房子。
2.把提前繳款的錢拿去做更有效益的投資。
3.如果是以小換大的買主，可以減輕兩邊交屋的負擔。
4.請永遠記得，手邊的現金不能玩樂花掉，要拿去投資！
以前對於「利息」並不是如此有概念，在這條路上我也犯了兩個大錯，我至今也是有一點小後悔，如果我可以提早具備「理財概念」，我可能會重新做決定。
1. 我一定會申請裝潢貸款：當時花了上百萬在裝潢，而且大部分的費用都只能用現金支付，也不能刷卡賺點數，當時一直想著「不要再貸款了！」後來才明白，原來適當的理財配置，其實才是更有效益的事，現在想要回去補申請裝潢貸款，都已經來不及了！
2. 我不會提早還款：一開始有了利息概念，當時還未升息的房貸大約1.3%，但我想著市面上活存利息最高的網銀，最多也只有1.1%利息，錢不管怎麼樣存在外面都不划算，所以我每個月只要有結餘，就會打電話給銀行提早還款。
後來我上網看了許多專家和業界前輩的意見，才理解比起在這裡無腦償還貸款，我應該要把手邊的錢拿去做更多有意義的理財配置，因為就算每個月多還幾萬元，雖然本金有降低，但是攤下來真的沒差多少。
舉個例：
A.有對小夫妻買了新房後，老公瘋狂加班、生活品質下降，就只是為了把30年的貸款，變成27年還完。
B.有對小夫妻買了新房後，好好利用寬限期和房貸，拿去買穩健配息的股票，把生活過得更聰明更有質感，貸款一樣30年還完。
以上兩個案例，你選哪一個？我選B！不用擔心貸款還不完，銀行都相信你可以還完了，那你還在怕什麼？確實我們以前真的很害怕，覺得身上一直背負貸款的壓力和負擔，但其實好好規畫手邊的財產，就能夠妥善運用。
$如果你一直抱著「有錢就快點還錢，不要欠錢！」的想法，可能很難有機會致富，最多只能活得剛剛好而已。
$手上現金真的不要浪費，一定要拿去做更有效的配置！
你可能會想，「有錢就快點還錢，不要欠錢！」如果你一直抱著這樣的想法，可能很難有機會致富，最多只能活得剛剛好而已，因為你一定聽過一句話，「有錢人都到處欠錢的！」（今周刊）
今周刊指出：說實話，我到現在都還在後悔當時提早還款，以及沒有申請裝潢貸款，雖然我不是數學家，但我知道如果手邊還有多的錢，一定可以拿去做更好的配置跟利用。我希望可以把這樣的經驗分享給大家，手上有錢的人最大！
大多數買房子的人，通常都會遇到貸款的問題。而在繳了一段時間的房貸後，假如手邊多出了一筆錢，該不該先拿去償還房貸呢？提前還款會影響信用嗎？這個問題在許多房貸族群的心中，應該都有思考與糾結過。當然每個人的條件與狀況不同，適合的答案也不會一樣，本文幫你分析提前結清房貸的優缺點，您可依自身規劃，選擇最適合自己的方式。
房貸提前清償的優缺點，正反意見說法！
房貸是否需要提前償還，有正反兩面的支持者，以下我們可以參考兩派的說法：
1. 支持提前清償貸款的理由
- 減輕整體的還款負擔
- 減少房貸利息總額支出
- 最終目的早日擺脫負債人生
支持提前結清貸款的人，最終的目的就是不要再揹債過日子，省下來的利息錢還可以拿來作其他用途，何樂而不為？
2. 反對提前清償貸款的理由
- 須額外支出銀行貸款違約金：於綁約期內提前償還房貸屬於違約，因此須付出一筆違約金。
- 結清貸款後可用資金少：房貸的金額很大，相信提前清償完房貸後，大部分人手上可運用的資金並不多，因此多少會影響到日常生活的支出需求。因為台灣近幾年房貸利率已是樓地板價(1.3%左右)，這幾年也很多理財部落客建議房貸要貸好貸滿，保持手頭資金充裕， 用房屋增貸的金額來投資股票、基金或ETF…等，讓錢滾錢，資產配置更靈活。
- 可以省下來的利息不多：若是依照以下第4點的試算例子來看，貸款500萬，利率1.3％，還款期限20年，提早償還部分貸款本金，可以省下來的利息總額約5萬，以20年的時間來說真的不多。
小知識
違約金是有方法可以避免的，假如你不是投資客，是首購房屋來自住，在清償完剩下的房貸餘額後，不要急著向銀行索取清償證明，來辦理塗銷抵押權登記，等綁約期過後再辦理塗銷，就沒有違約金的問題。而違約的情形有三種類型：
①提前清償全部或部份本金：如臺灣銀行，加收提前償還本金0.6％~1％違約金。
②提前清償全部本金並申請塗銷抵押權：如合作金庫，收取前3個月償還所累計本金金額的0.5％~1％。
③提前清償全部本金不論是否申請塗銷抵押權：如永豐銀行，收取前3個月償還所累計本金金額的0.5％~1.5％。
另外還有一種方式，就是本金償還到只剩下$100元或$1元，讓房貸還有些許的餘額存在，這樣就不構成違約，也是可以利用的方式之一。不過這個條件有二個限制：
- 只針對台灣的銀行有效，不適用於外商銀行。
- 若是銀行在合約內已經有特別註明：「自借款日起算X年內，於下列期間內，『提前償還部分或全部借款者』，依提前清償之借款本金，按下列規定計付提前清償違約金」上述文字意思是，只要在合約規定的時間內提前償還本金，就算故意留下極小額的貸款本金，還是屬於違約，一樣要付出一筆違約金。因此是否屬於違約的狀況，還是要以各家銀行的合約內容為主。
房貸提前還款的流程有哪些程序？
- 通知銀行：主動通知銀行，要申請提前償還房貸。
- 銀行清算房貸：銀行收到申請後，清算名下房子的貸款餘額。
- 銀行通知繳款：銀行通知你需要繳交多少的金額。
- 申請塗銷抵押權，取得清償文件：繳完剩餘房貸款項後，須向銀行申請抵押權塗銷，在提出申請後3個工作天內，銀行就會將抵押權塗銷同意書等相關文件歸還給你。
- 備妥文件，辦理抵押權塗銷：攜帶身分證、印章與上述文件，到地政機關辦理塗銷，就完成房貸清償的所有程序。
由以上的說明，你可約略計算提前清償房貸對你來說是否划算？省下的總利息是否值得？要不要提早結清房貸，並沒有一定的答案，只有仔細考量自己的條件與狀況，才能選擇出最適合自己的還款方式。
