房屋貸款

2022新手買房貸款懶人包 7招提高貸款成數

央行升息並釋出現縮40年房貸的計畫,引法首購族的憂慮,央行緊急說明如法人以及自然人購置高價宅、特定地區第二戶以及三戶以上的購屋貸款,首購族除非購入豪宅,否則不會受到影響,買房子首重房貸利率與房貸額度,選擇適合自己能力的房貸方式,讓繳房貸不成為苦差事。

房屋貸款常見類型

  • 指數型房貸

指數型房貸又稱浮動型房貸,就是以「指標利率」作為調整房貸利率的標準,然後再依照個人的條件訂出「加碼利率,兩者合併計算就是您的房貸利率。指數型房貸的利率會跟著指標利率上下浮動,優點是利率計算透明且貼近市場。

「指標利率」是銀行的成本(幾乎每一家銀行都一樣),而「加碼利率」就是銀行要賺您的利差,加碼利率愈低、房貸利率就愈低。

※指標利率(基準利率)一般都是依中華郵政或各銀行牌告的定儲機動利率指數作為基準,且會隨著市場變動作調整,分為月調和季調。

  • 固定型房貸

固定式利率意思是,在整個貸款期間都是依照約定好的房貸利率,這個數字並不會隨著央行升息、降息而有調整,通常固定式的利率會比較高,也較少人使用。目前只有政府推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」採前兩年固定利率、後面期數則回歸浮動計息。

  • 理財型房貸

回復型房貸、透支型房貸、循環型房貸和抵利型房貸,這些都是理財型房貸。一般的房貸,是不能將已償還的本金再拿出來動用的;而理財型房貸,可以將已償還的本金轉換成循環額度,讓您可以隨時動用,且有動用才計息。

  • 保障型房貸/壽險型房貸

保障型房貸就是在您申請房屋貸款時,同時向銀行辦理房貸壽險,用意是往後只要在貸款期間,貸款人因為疾病或意外導致身故或完全失能,無法繼續償還房貸時,保險公司會拿保險理賠金來償還剩餘的房貸,多出來的保險金再支付給指定的受益人。

申請房屋貸款好處

  • 取得較低的貸款利率
    因為是有抵押的借貸,對銀行來說風險較低,因此會比無抵押的借貸(如個人信貸)有機會取得利率較低的貸款方案。房屋抵押貸款的利率,大約落在1.31% ~ 4%之間;信用貸款的利率則落在4% ~ 19%之間。
  • 取得較多的資金
    由於金管會有規定,債務人於全體金融機構的無擔保債務(包含信用卡、現金卡及信用貸款),不得超過月收入的22倍。因此,如果想取得較大額的資金,有房屋作擔保的房屋抵押貸款較符合您的需求。
  • 貸款年限較長
    房屋抵押貸款的貸款年限最長可到40年,有的還有寬限期,每期的還款壓力相對較小(信貸最長7年)。
  • 不用賣房也能取得資金
    如果臨時有資金或投資理財需求,不一定得要變賣名下的房產或車子來換取現金,藉由房屋抵押貸款,你也可以繼續住在你家,又同時取得一筆資金。

常見房屋貸款成數不足原因?

(1) 銀行鑑估值與實際成交價差距太大

什麼是銀行鑑估值與成交價差太大?意思就是你的房子可能買貴了。

為了避免房子買貴,建議購屋前,可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價,現在不僅可以查到詳細的門牌號碼,連預售屋的買賣資訊也可以查到。此外,您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價,並針對你的基本條件估算貸款成數,一來可以作為議價的依據,二來也幫助你評估需要準備多少自備款。

(2)不同類型房子

銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,因此不同類型的房屋,例如:預售屋、新成屋和中古屋貸款成數當然也不一樣,有的甚至是連貸款都貸不過的。此外,房子的格局、採光通風、有無裝潢,也會影響銀行估價。

(3)房子坐落區域

基本上只有六都(臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市)和新竹縣市的貸款成數較高。如果你的房子又剛好在這6個直轄市的都市計畫區內,那就有機會取得更好的貸款條件。除了房屋所在縣市之外,座落地段和周邊有無嫌惡設施,也會影響你的貸款成數。

(4)收入高低/工作性質

房貸額度是多、是少,其實取決於你的收支比(負債比),也就是你每個月要繳的房貸金額,佔收入的百分比。如果你的收支比在60% ~ 70%左右,都還在銀行可接受範圍,超過70%就很難貸得過了。

就算收入很高,如果工作收入不固定,例如自營商、攤販、接案工作者、SOHO族、業務人員、遊戲實況主等等,又或者是收入領現金的族群,別說是要拿到較高的貸款成數了,可能連審核都不會過。

(5)信用評分

當你跟銀行申請房屋貸款時,銀行就會向聯徵中心調閱你的個人信用報告,確認你過去有沒有債信不良的紀錄,信用評分600分以上,才算是信用正常,也比較有機會取得較好的房貸額度和房貸利率。

提高房屋貸款成數方法?

(1) 提早養信用

信用小白可以透過申辦信用卡的方式,幫自己培養信用評分,不過要記得按時繳費、全額繳清,讓銀行知道你是有能力償還債務的。

※信用卡最好持有並使用超過一年以上。

如果有動用到信用卡循環利息,建議盡早還清,因為聯徵中心的信用卡帳款資料揭露期限長達一年,就算你已經清償卡債了,聯徵還是會看到這筆欠款紀錄。

(2) 提供財力證明

如果你是收入領現金,或者收入較不固定的族群,建議可以每個月固定存一筆錢進戶頭,至少持續半年以上,可以作為你的收入證明。

※儲蓄險保單也可以提供給銀行作為財力證明。

此外,你也可以在申辦房貸前,連續兩、三個月存一筆較大額的款項進戶頭(10萬左右),並且不要動用到它,到時候就可以提供給銀行作為財力證明。

※盡量不要把薪轉戶頭裡的錢都花光,這樣銀行會認為你入不敷出或是月光族。

(3) 提供保證人

提供收入和信用條件良好的保證人,也可以拉高你的房貸成數,不過保證人只能找配偶、直系血親(父母、子女)、旁系親屬(兄弟姊妹),朋友可是沒辦法擔任保證人的。

※提供保證人前,務必先確認對方名下有無負債、有無債信不良的紀錄,以免沒加分反而扣到分。

(4) 提供其他擔保品

如果名下有其他沒有貸過款的不動產可以作為抵押,也可以幫助你提高貸款額度。

(5) 跟貸款銀行密切往來

通常會建議你在申辦房貸時,選擇平時就有在往來的銀行,由於銀行可以確實地掌握你的資金流動紀錄,因此通常對於薪轉戶或信用卡卡友會有較好的貸款條件,不過前提當然是你都沒有遲繳、積欠款項的紀錄。

(6) 找建商或房仲配合的銀行

如果是購買預售屋、或向建商購買新成屋,建議可以找建商配合的銀行辦理整批分戶房貸,因為是整批議價,可以爭取到比較好的貸款條件。

如果是購買中古屋,申請舊屋貸款也可詢問房仲業者有沒有配合的銀行,或者有些銀行會提供優質房仲專案,如果找較大間的房地產仲介公司,也是有機會爭取到較好的貸款條件。

(7) 購買房貸壽險

對銀行來說,房貸壽險可以轉移房貸風險,如果未來貸款人出意外,導致無法履約時,保險公司就會代為清償債務。

所以如果你在申辦房貸時,主動向銀行提出購買房貸壽險的意願,也有機會提高房貸成數,或者是降低房貸利率。

※房貸壽險又分為平準型和遞減型,前者的保費較高,但保障不會因為房貸餘額降低而縮水;後者的保費較低,但保障額度就會隨著房貸餘額,逐年降低。

TAWK