預售屋貸款成數可以貸幾成？2026自備款、對保與貸款不足一次看
買預售屋時，很多人第一個想到的是：「預售屋貸款成數有幾成？」「建商說可以貸8成、9成，真的拿得到嗎？」直到交屋前開始對保，才發現銀行最後核准的金額，可能和原本預期不同。預售屋貸款成數會受到個人財力、信用、負債、房屋條件及銀行授信政策影響。本文整理2026年預售屋貸款成數、貸款流程、對保、貸款不足與解約，以及買預售屋要準備多少錢，帶你先算清楚資金缺口，再決定自己能買多少。
※本文內容係依截至2026年9月15日可取得之公開法規與政府資料整理。
預售屋實際貸款成數、金額、利率及撥款條件，仍以承貸金融機構最終審核結果及買賣契約約定為準。若涉及貸款不足解約、違約金或契約爭議，建議依個案契約內容向消保、地政或法律專業人士確認。
一、買預售屋要準備多少錢？破解廣告上的首付迷思
很多人買預售屋，是因為看上它可以按照建案付款進度分期準備資金。廣告上常見「首付50萬元」、「低自備款」等宣傳，看起來前期負擔似乎不高，但真正到了交屋階段，才發現還要面對房貸、交屋保留款、契稅、代書費及裝潢等支出。
所以，買預售屋不能只看「現在要先拿多少錢」，而要從簽約一路算到交屋，確認每個階段需要準備多少現金。
1. 預售屋付款的 5 個關鍵階段
不同建案的付款方式不完全相同，實際仍要以預售屋買賣契約約定為準。常見付款項目包括訂金、簽約款、開工款、工程期款，以及交屋時的尾款或房貸等。
| 付款階段 | 佔總價比例 | 繳錢時程 / 觸發時間點 | 說明與注意事項 |
| 訂金 + 簽約金 | 約 5% ~ 10% | 下訂至簽約（約 7~14 天內） | 第一筆現金，簽約時補足至約定比例。 |
| 開工款 | 約 3% ~ 5% | 申報開工時（幾週至數月不等） | 若已開工則與訂簽款一併繳納。 |
| 工程期款 | 約 5% ~ 10% | 施工期間（約 2~4 年） | 依結構到頂、地下室完工等進度按期或按月繳納。 |
| 交屋保留款 | 5% | 驗屋完成、修繕複驗通過後 | 法定權益 5%，建商修繕完畢無誤後方可撥款。 |
| 銀行貸款 | 約 70% ~ 80% | 取得使用執照後、交屋前 | 若核貸成數低於預計成數，需自行補足差額。 |
2.預售屋貸款9成真的可能嗎？看懂建商話術
你可能會在網路上搜尋到預售屋貸款9成這樣的資訊。但目前台灣一般商業銀行，正常房貸最高成數就是 8 成（甚至有些地區或第二戶只能貸 6 到 7 成），銀行多半不會核發 9 成的房屋貸款給你。
那麼，廣告上說的 9 成貸款是怎麼來的？通常有兩種作法：
- 8 成銀行房貸 + 1 成信用貸款： 銀行或是代銷幫你搭配一筆個人信貸。雖然湊齊了 9 成，但信貸的利率通常比房貸高很多，而且還款期限通常只有 7 年。這會讓你交屋後前幾年的每個月還款壓力變得非常大。
- 8 成銀行房貸 + 1 成建商貸款： 建商為了把房子順利賣出去，自己拿錢借給你補足那 1 成的缺口。這種做法看似輕鬆，但同樣伴隨著高利率與短年期的還款壓力。
在規劃買預售屋要準備多少錢時，請務必以「貸款 7.5 成到 8 成」為基準，並且額外準備總價 10% 左右的現金，用來支付交屋後的裝潢費、代書費、契稅與暫收款。把財務抓得太緊，只要銀行成數稍微縮減，你就會面臨極大的違約風險。
二、預售屋貸款成數怎麼算？先搞懂「總價」和「銀行認定價值」
很多人以為買了 1,500 萬的房子，只要能貸 8 成，就一定能從銀行拿到 1,200 萬，但實務上往往暗藏變數。以下帶你徹底搞懂這兩個價值的差異與計算方式。
1.什麼是「合約總價」與「銀行鑑價」？
- 買賣合約總價： 當初與建商簽訂預售屋買賣契約時，白紙黑字寫的房屋總金額（代表了買入的實際成本）。
- 銀行認定價值（鑑價）： 交屋前，銀行會根據房屋蓋好當下的市場行情、實價登錄、地段發展與房屋條件，重新評估這間房子在市場上「值多少錢」（代表了銀行的風險底線）。
在計算實際貸款金額時，銀行會將「合約總價」與「銀行鑑價」拿來比較，並一律以「金額較低者」作為計算基礎來乘上核貸成數。
2.真實數字試算：鑑價不足會差多少錢？
假設買了一間總價 1,500 萬元的預售屋，預計申請 8成 貸款：
| 項目 | 情況 A：鑑價理想 | 情況 B：鑑價偏低 |
| 買賣合約總價 | 1,500 萬 | 1,500 萬 |
| 交屋時銀行鑑價 | 2,000 萬 (漲價) | 1,300 萬 (保守評估) |
| 成數計算基礎 | 取其低：1,500 萬 | 取其低：1,300 萬 |
| 實際核貸金額 (8成) | 1,500 萬 × 80% = 1,200 萬 | 1,300 萬 × 80% = 1,040 萬 |
| 必須拿出的自備款 | 1,500 萬 – 1,200 萬 = 300 萬 | 1,500 萬 – 1,040 萬 = 460 萬 |
如果銀行最後是以1,300萬元的鑑價作為貸款額度評估基礎，即使原本預期可以貸8成，單純以鑑價乘8成試算，貸款金額也可能只有約1,040萬元，與原先預期的1,200萬元相差160萬元。也就是說，原本預計準備300萬元自備款，實際上可能需要多準備一筆資金來補足差額。，否則就會面臨交屋資金卡關的違約風險。
3.為什麼預售屋特別容易發生「鑑價落差」？
預售屋從簽約到交屋通常需要 2 到 4 年的時間，這段期間變數極大。可能是因為大環境反轉、央行實施強力信用管制導致銀行估價趨於保守；也可能是購買時建商已經將未來幾年的預期漲幅算進去，但交屋時周邊的實價登錄行情並未如預期跟上。
三、預售屋貸款成數不足，最常見的原因有哪些？
預售屋貸款成數不如預期，往往會讓購屋者在交屋階段面臨巨大的資金壓力。如果原本預估8成，最後只核准7成，差額可能從哪裡來？
1. 銀行鑑價低於成交價格
這也是預售屋買方最容易遇到的問題之一。因為銀行是採「合約價與鑑價取其低」來計算成數。
- 市場行情波動： 預售屋從簽約到交屋通常歷時 2 至 4 年。若交屋時整體房地產市場冷卻，或該區實價登錄行情未達預期，銀行估價就會趨於保守。
- 買入溢價過高： 若當初購買時建商開價明顯高於周邊行情，銀行在交屋階段依舊只會根據「當下客觀市值」來評估，導致成數計算的基礎金額縮水。
2. 央行信用管制與政策限制
為防範房市過熱與過度槓桿，中央銀行的政策對貸款成數有著絕對的影響力。
- 多屋族限制： 若名下已有房產且尚有房貸，申辦第二戶或第三戶以上的房貸時，最高成數會被嚴格限縮（如降至 5 成或更低），且通常無法享有寬限期。
- 高價住宅管制： 若房屋總價達到央行認定的「豪宅」門檻（例如台北市 7,000 萬、新北市 6,000 萬、其他地區 4,000 萬以上），貸款成數通常會被直接限制在 4 成。
3.借款人財力與信用條件不足
銀行不是只看房子值多少，也會評估借款人是否有能力長期還款。因此，預售屋貸款成數與「個人還款能力」是連在一起的。
- 負債收支比過高： 若名下還有信貸、車貸，或是信用卡分期未繳清，每月的還款負擔會壓縮到房貸的核貸空間。
- 財力證明薄弱： 若無法提供長期穩定的薪轉紀錄、扣繳憑單，或是近期剛換工作、屬於領現族，會讓銀行對你的還款穩定度產生疑慮。
- 信用評分瑕疵： 信用卡動用循環利息、近期有遲繳紀錄，或短時間內被聯徵多查，都會直接影響核貸的成數。
4. 房屋本身條件影響銀行評估
房屋座落、屋齡、坪數、產品類型及市場性等，都可能成為銀行評估擔保價值的因素。
- 坪數過小： 若購買的是權狀坪數小於 15 坪的「套房」產品，多數銀行的承做意願較低，貸款成數通常只能落在 6 至 7 成。
- 地段屬性： 若建案位於非都市計畫區、偏遠地段，或周遭有明顯的嫌惡設施，銀行的放款態度也會相對保守。
臺中市政府消保官也曾提醒購屋者，銀行審核購屋貸款時，除了借款人的還款能力與信用狀況，也會評估房屋的位置、屋齡及坪數。若貸款金額是購屋決定的重要條件，應在簽約前確認貸款條件，並將相關約定寫入契約，以降低後續貸款不足的爭議。
四、預售屋貸款流程怎麼走？從簽約對保到撥款要注意什麼？
當房子快蓋好、建商取得使用執照後，通常就會陸續通知買方準備辦理房貸。預售屋與一般中古屋買賣最大的不同，在於貸款申請與撥款並非在「簽約時」進行，而是等到建案領到「使用執照（使照）」且結構完工、準備辦理交屋的前 3 至 6 個月才會正式啟動。
1. 建商通知辦理貸款與對保
接近完工並進入交屋準備階段後，建商通常會通知買方辦理分戶貸款、貸款送審或對保。實際時間依建案工程進度及建商、銀行安排而定。買方也可以依自身需求比較其他銀行的貸款條件。
2. 銀行授信評估與核貸
銀行會依借款人的收入、信用狀況、既有負債、名下房屋及房貸等條件，搭配房屋本身的條件與銀行授信規範進行評估，確認可能的貸款金額、利率、年限及其他條件。
這一步很重要，因為：
建商預估可以貸8成，不等於銀行最後一定核准8成。
3. 對保與簽署借款文件
核貸條件確認後，買方依銀行通知辦理對保，核對身分並確認貸款金額、利率、貸款年限、還款方式、寬限期及相關費用與契約內容，再簽署借款相關文件。
4. 完稅、產權移轉與抵押權設定
進入交屋階段後，由建商、代書、買方及銀行依建案時程辦理契稅、印花稅、產權移轉及抵押權設定等作業。實際先後順序可能依個案安排有所不同。
5. 驗屋、修繕與交屋準備
買方進行房屋驗收，確認室內設備、施工品質及相關缺失。若發現瑕疵，依契約約定由建商限期修繕及複驗。
依現行預售屋定型化契約規定，買方得於自備款部分保留房地總價5%作為交屋保留款，待契約約定的修繕及複驗條件完成後再支付。這個5%不是額外增加的費用，而是原本自備款的一部分延後支付。
6. 完成撥款條件後，銀行撥款並辦理交屋
當產權移轉、抵押權設定、驗屋及其他契約與銀行要求的撥款條件完成後，依銀行及建案作業程序辦理撥款。銀行將核准的貸款撥付至指定帳戶或依約定支付，完成交屋及房屋點交。
預售屋貸款流程中，最容易出問題的是哪一步？
答案通常不是「對保」，而是銀行正式核貸時，實際貸款成數與預期不同。例如一間總價 1,500萬元的預售屋：
| 假設貸款成數 | 銀行貸款 | 理論自備款差額 |
|---|---|---|
| 8成 | 1,200萬元 | 300萬元 |
| 7成 | 1,050萬元 | 450萬元 |
| 6成 | 900萬元 | 600萬元 |
如果原本以為可以貸8成，最後只能貸7成，短時間就可能多出150萬元資金缺口。這也是為什麼「預售屋貸款成數不足」、「預售屋貸款不過」與「預售屋對保失敗」會成為購買預售屋時非常重要的風險。
五、預售屋貸款成數不足可以解約嗎？訂金會被沒收嗎？
是可以申請解約的，但關鍵在於「貸款成數不足的原因歸屬於誰」。依據內政部頒布的《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》第 18 點（房地預期貸款處理）規定，預售屋貸款成數不足的解約權利與違約金計算，分為以下三種情況：
1.預售屋貸款成數不足的 3 種責任歸屬與解約規定
| 責任歸屬 | 成數不足常見原因 | 定型化契約的處理方式 |
|---|---|---|
| 不可歸責於買賣雙方 | 央行突然發布信用管制政策、法令變更限制、金融機構放款額度控管 | 貸款差額是否達原預定貸款金額之 30%；超過30%，可依契約選擇分期處理或解除契約 |
| 可歸責於賣方（建商） | 建商工程嚴重施工瑕疵、建案產權糾紛導致銀行拒貸 | 差額依原承諾貸款條件分期清償；若賣方不能補足不足額，買方有權解除契約 |
| 可歸責於買方 | 買方個人信用瑕疵、聯徵查詢次數過多、對保前新增其他大額負債造成貸款不足（信貸/車貸） | 買方應在通知期限內補足差額，期限不得少於30日 |
以上是依現行預售屋定型化契約「貸款約定」整理，實際個案仍須回到雙方簽訂的契約內容判斷。
央行也在2025年9月公布的說明資料中再次提醒，預售屋買賣契約與銀行購屋貸款契約是兩種不同契約；建商或代銷在銷售時提出的貸款條件，並不代表銀行最後一定會依相同條件核貸。
2.解約時的 2 大自保防線
- 防範霸王條款（《消費者保護法》第 17 條）
部分建商會在自訂合約中加入霸王條款，例如寫道：「不論任何原因致貸款成數不足，買方皆須以現金補足，否則沒收全額訂金」。
該條款違反內政部定型化契約規定，依《消費者保護法》第 17 條第 4 項與第 5 項規定，該霸王條款無效，仍應回歸內政部第 18 點之規定處理。
- 簽約前爭取加註「無條件解約特約」
為了避免日後與建商就「是否不可歸責」產生法律爭議，最安全的做法是在簽約時要求在契約附件或特約事項中加註：
「若非買方個人信用瑕疵原因，致銀行實際房屋貸款核貸成數不足預定之 8 成時，買方得無條件解除契約，賣方應全額退還買方已繳之全部價款及其利息。」
3.建商可以因為貸款不足直接收15%違約金嗎？
遇到預售屋貸款辦不下來，購屋族最怕的就是前面繳的辛苦錢被建商全部沒收。我們來看2026年9月一個法院判決的真實案例。
新竹有一位凌小姐，買了一間總價 3,665 萬的預售屋，前面幾年已經乖乖繳了將近 988 萬的款項。結果到了交屋最後關頭，原本找的 A 銀行不願意承作，她緊急找 B 銀行求救，但 B 銀行評估只能貸 6 成，導致她面臨高達三百多萬的現金缺口。
因為找錢的時間拖太久，來不及在建商給的期限內跑完對保與撥款程序，建商決定依約解除合約，並要求沒收總價 15% 的違約金（高達 549 萬元）！雙方最後鬧上法院。法官怎麼判？
法官認為，凌小姐沒有在期限內繳清尾款，建商解約確實有理；但考量到她「不是惡意不買」，而且在解約前一直積極四處找銀行申貸，直接沒收 15% 實在太嚴苛了。因此，法官判決將違約金調降到 10%（約 366 萬），建商必須把剩下的 621 萬退還給她。
因此關於「建商能不能直接收 15% 違約金？」這個問題，最直接的答案是：依照內政部定型化契約規定，建商最高確實可以沒收總價的 15%；但在進入法院訴訟後，法官有權利依照買方的態度與實際狀況，依法把違約金往下調降。
六、預售屋貸款成數常見FAQ
Q1：預售屋貸款可以貸9成嗎？
目前台灣一般商業銀行的正常房貸上限就是 8 成（如果是第二戶以上，受到央行信用管制，甚至只能貸 5 到 7 成）。如果你在建案廣告上看到「輕鬆貸 9 成」或是「低自備交屋」，千萬不要直接把「9成」當成銀行一定會核准的房貸金額。
Q2：預售屋貸款成數不足可以解約嗎？
不一定。要看預售屋買賣契約的貸款約定、貸款不足原因，以及是否符合定型化契約相關規範。不能單純以「沒有貸到8成」就認定一定可以解約。
Q3：預售屋對保失敗怎麼辦？
先確認銀行拒貸或降低額度的原因，再確認是否還有其他合法銀行可以評估，同時檢查契約對貸款不足的處理方式。不要自行停止付款或直接認定契約失效。
Q4：買預售屋要準備多少錢？
不能只用「房價－貸款」估算。除了自備款，還要考慮工程款、交屋款、裝潢、契稅、登記及其他相關費用。如果最後貸款成數低於預期，自備款需求還會增加。
Q5：建商貸款是不是一定比較容易過？
不一定。建商提供的是配合銀行或貸款安排，但最終仍由金融機構進行授信審核。建商說「可以貸8成」也不能取代銀行正式核貸結果。
預售屋貸款成數沒有一個人人適用的答案。實際能貸多少，還是會受到購屋身分、房屋條件、銀行授信政策與個人財力等因素影響。尤其受到央行選擇性信用管制的購屋案件，貸款成數可能受到更明確的上限限制。
如果遇到預售屋貸款成數不足、預售屋不過或預售屋對保失敗，也不要第一時間認定只能解約或只能借高利率資金補差額。先確認拒貸原因，再回頭看契約中的貸款約定與貸款不足處理方式。
