房貸利率升息，利率由1.56%調升到1.685%，5月房市需求較4月成長，顯示民眾對於買房仍存在剛性需求，買房時至少要準備2-3成的自備款，剩餘的金額則是向銀行申請房屋貸款，這時候銀行估價的金額就顯得相當重要，攸關需要準備多少自備款，銀行房貸估價重點在人的因素與物件因素，提供財力證明申請能夠讓銀行瞭解債能力，若銀行小白該如何貸款呢？有融資公司與民間代書代辦可以供選擇，民間貸款公司風險高，辦理貸款前務必謹慎！ 房貸利率重返1.6%！買成屋增多 5大銀行5月新承作房貸利率已破1.6%，創下近2年半新高！根據央行今（23）日公佈的統計，5月已達1.601%、連6升，主因是少數銀行房貸利率採季調整，而我國央行3月升息，所以延到5月才逐步調升利率。 5月新增房貸金額為685.81億元，也較4月成長，除了反應六都買賣移轉棟數情況，也顯示市場仍有剛性需求，加上內政部將修法禁止預售屋換單，部分購屋者著眼與預售屋市場將因此而受限改買成屋。 買房自備款要如何準備多少？ 買房時，除了要負擔買房頭期款的部分，還有一些額外花費產生，例如： 契稅（房屋鑑價6%） 印花稅（房屋評定現值+ 土地公告現值後的0.1%） 仲介費（房屋成交價2%） 地政士代辦費（約3~4萬元） 其他行政規費 裝潢費 家具、家電 外水、外電（約20~30萬元） 綜合以上費用，如果您要購買1,000萬元的房子，至少需要準備300萬元的現金才足夠。 銀行房屋貸款成數可以貸多少？ 房貸成數就是銀行核給你的貸款額度，占你的房屋價值比率。舉例來說，如果你的房子價值1,000萬、銀行核貸給你的房屋貸款成數是7成，那就代表你的可貸額度最高是700萬元。 目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右，另根據聯徵中心統計，2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。 貸款銀行 貸款額度 貸款銀行 貸款額度 台灣銀行 鑑價8成 兆豐銀行 鑑價8成 中國信託 鑑價85成 彰化銀行 鑑價85成 合作金庫 鑑價8成 台新銀行 鑑價8成 華南銀行 鑑價8成 永豐銀行 鑑價85成 國泰世華 鑑價8成 元大銀行 鑑價8成 富邦銀行 鑑價8成 玉山銀行 鑑價8成 這邊要特別提醒大家，房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算，而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。 假設你購買1,000萬元的房子，但銀行的鑑估值只有900萬、核貸成數為8成，那你的可貸額度就是720萬元。 900萬元（鑑估淨值） × 0.8（貸款成數）=　720萬元（可貸額度） 銀行鑑估值通常是實際成交價的9成左右，因此會建議您頭期款，最好準備成交價的3~4成比較安全。 辦貸款為什麼要附財產證明？ 申請信用卡或貸款時，銀行都會要求提供財力證明，其中財力證明申請又分成資產型財力證明跟收入型財力證明，為避免貸款人錢還不出來，造成銀行虧損，銀行必須要先確認貸款人是否有能力償還債務，而財力證明就是最好的證據。 信用小白貸款管道 雖然銀行有針對信用小白或無固定收入者，提供門檻較低的貸款，但還是有許多不符資格的民眾，被拒之門外，轉而向民間貸款借貸。目前較常見的民間借貸管道有： (1) 融資公司 融資公司為合法設立的公司，主要提供融資性租賃、應收帳款收買、不動產融資、汽車貸款、機車貸款等服務， 目前三大融資公司有提供的貸款服務如下： 零卡分期：融資公司零卡分期是一種免信用卡、免綁帳戶的分期支付服務，與各大電商平台、實體通路合作，讓銀行小白，或是信用額度較低的人都可以無卡分期，參照自有的評分系統，提供分期付款的服務。 手機貸款：融資公司輪你貸提供最高5萬元的手機貸款服務。 機車貸款：近幾年盛行的貸款選項，針對沒房沒車的族群，用容易入手的機車當作抵押品來借錢，最高額度55萬。 汽車貸款：汽車增貸、汽車轉貸都可以，以三大融資公司為主力，審核也不像銀行那麼嚴格，信用小白也可以順利申請，最高可以核貸到車價的2.4倍。 二胎房貸：二胎房貸目前只有新鑫公司獨家辦理，沒有收入證明、信用小白都可以辦。 另外提醒您，融資公司的貸款產品，須透經銷商來申辦。 (2) 當鋪 當鋪屬特許行業，合法的當鋪都會有主管機關核發的許可證，且須遵循《當舖業法》規定，利率上限也有明確的規範，不得超過30%。基本上，當鋪是沒有申請條件限制的，借貸方式也很多元，如：證件借款、客支票貼現、手機借款、機車借款（需押車）、汽車借款（需押車）、房屋／土地借款、典當借款（黃金、珠寶、精品、手錶、古董收藏等）。 (3) 代書 代書主要工作是協助客戶辦理房屋土地過戶、銀行貸款業務等事項，針對銀行貸款不過的客戶，有些代書會引介民間金主做放款，或者自己就是金主，而貸款額度、利率、還款期限都沒有一定的規範，建議您申辦前，先問清楚再做決定。 新聞出處》ETtoday新聞雲

央行二度升息，昨(16)日行政院表示綜合考量國內外經濟與金融情勢，與穩定國內物價，尊重央行提升升息半碼政策，已創下6年來利率新高紀錄，房貸利率若持續走揚，將更降低民眾購屋的預算，打消不少首購族群買房的念頭，先前房市樂觀購屋情勢也會慢慢降溫消退，房貸繳不出來會信用破產嗎？房子會被查封嗎？ 央行二度升息，預估房市量縮 央行第二季理監事會議確定升息半碼(0.125%)，利率連兩季走升，並且創下6年以來的利率新高，房仲業者認為，升息將導致民眾購屋意願就此降溫，若第三季持續升息，房貸族負擔壓力將顯著拉高，預估後續房市將呈現「量縮價緩漲」趨勢。 大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示，若以金融聯徵中心公布之今年首季平均住宅貸款利率1.46%為基礎估算，貸款1千萬元，以20年期、本息均攤方式還款，每月還款金額為4萬8,071元，3月升息一碼後，利率提高為1.71%，則每月還款金額提高為4萬9,226元，每月增加1,155元，如今再升半碼，利率升1.835至%，每月還款金額為4萬9,811元，跟前次升息相比每月再多585元的還款金額，兩次升息每月還款負擔共增加了1,740元，這次緩升貸款族壓力不那麼重，若第三季再升息，房貸族負擔將升壓。 房屋貸款還款方式還最划算？ 央行升息影響房貸，大多數房屋貸款都是採指數型房貸，只要指標利率有變動、你的房貸利率也會跟著變，每月的還款金額也會重新計算。 (1) 本息平均攤還法 本息平均攤還法是採用年金法計算方式，把貸款期間內應繳交的貸款本金和利息，平均分配在每一期償還，也稱作本息均攤、本息攤還、本利攤、每月定額攤還。 本息攤還法每個月要支付的月付金額都會是一樣的，只是償還的本金跟利息占比不同，一開始的貸款本金還比較少，之後再逐期遞增，利息則依貸款餘額逐期遞減。 本息攤還公式 平均每月應還本息金額＝貸款本金×每月應還本息金額之平均攤還率 每月應還本息金額之平均攤還率 ＝{[(1＋月利率) 月數]×月利率}÷{[(1＋月利率) 月數]－1} 優點：每月支出固定，方便作財務規劃 缺點：總利息支出較多 (2) 本金平均攤還法 本金平均攤還法是把全部的貸款本金，平均分配在每一期償還，貸款利息則依照每期的貸款餘額逐期計算，也稱作本金均攤、本金攤還、本金定額攤還。 本金攤還法每個月的還款金額都不一樣，前期的月付金額較高，之後再逐期遞減。 本息攤還公式 平均每月應還本金金額＝貸款本金÷還款總月數每月應付利息金額＝本金餘額×月利率 優點：總利息支出較少 缺點：初期還款壓力較大 (3) 本金到期一次清償法 本金到期一次清償法是整個貸款期間，只需要先償還貸款利息，貸款本金則是約定時間到後，再一次性償還全部本金，也稱作到期一次還本付息法、到期還本、還息不還本、大尾還款。 由於到期還本型房貸的呆帳風險高，目前銀行只有提供法人或企業申辦；到期還本型信貸則常見於民間貸款，如當鋪、代書。 優點：資金靈活度高，適合短期周轉 缺點：利息負擔最重 (4) 寬限期＋本息攤還法 寬限期就是在約定的貸款期間內，暫時不用償還貸款本金，只需按期繳交貸款利息，等到約定期間結束，再採用本息平均攤還法償還貸款，較常見於房屋貸款。 由於使用房貸寬限期會壓縮到攤還時間，加上寬限期前後的還款金額差距大，建議提早做好財務規劃，以免寬限期一結束就得面臨資金不足的窘境。 優點：初期還款壓力較小 缺點：總利息支出較多、後期還款壓力較 信用不良後果會怎樣？ 一般會造成信用不良的原因，通常都是貸款或信用卡欠款繳不出來，變成逾期、催收或呆帳戶，或是幫別人作保，主借款人的貸款沒繳，保人也會受到影響，會從個人信用報告內容上會顯示從債務異常，即是信用不良，也可以說是信用破產。 一般來說，信用不良會產生的嚴重後果大致有這三樣： (1) 強制扣薪 在欠款繳清以前，銀行都會持續催繳，名下如果有財產，會被銀行查封拍賣，如果工作有投保勞工保險，也會向法院申請「強制扣薪」，每月扣押薪水的1/3償債，直到欠款還清為止。 (2) 清算 名下所有財產會被扣押拍賣，拍賣的金額都會用來償還債務，如果仍不足額，剩下的債務經債權人同意，就能夠一筆勾銷。 (3) 更生 經過法院認證，債務人無償還能力，名下財產也都已用來拍賣還債，所有債務可一筆勾銷，全部不用償還。 信用不良貸款可以找誰？ 能夠維持信用當然是好事，如果已經信用不良貸款更要慎選貸款公司，因為信用評分不足找銀行貸款過件機率相當低，三種方法供您參考： (1) 先找親友救急，再慢慢培養信用 和自己的親友借錢還牽涉到情感成分，關於還款方式、還款時間，建議還是要白紙黑字寫清楚。 (2) 找民間貸款，但一定要慎選 民間貸款的種類很多，大至股票上市公司，小至私人都可以稱作民間貸款，貸款條件落差也很大，其中股票上市公司因為資本雄厚，事業體和銀行相當，可以提供較優惠的貸款條件，

房屋貸款額度高，許多人利用房屋貸款取得一筆資金周轉運用，不動產既保值又有機會增值，如果用名下房產作擔保、向銀行申請貸款額度高，如果您在最近一年內，曾向銀行申辦過信貸、車貸或房貸，現在要再申請一筆貸款就比較不容易通過銀行審核，剛貸款房貸再貸方式有增貸、轉貸、轉增貸、二胎房貸，房貸再貸的前提，是房屋仍有貸款空間，若原房屋貸款的貸款成數已經很高、幾乎滿額，或者是房子增值幅度較少，銀行也沒有辦法再核貸更多的資金給您，此時建議可以尋求上市融資公司二胎房貸，額度最高350萬，能夠及時解決資金需求。 房貸增貸、轉增貸需要房貸繳多久才能申請？ 剛貸款完還可以貸嗎？可以，由於銀行相當介意短時間內連續增貸，一般會建議房貸至少繳滿兩年，還掉部分本金後再申請銀行增貸，成功機率比較高，如果當初有使用房貸寬限期，至少要等寬限期滿，再繳兩年本息攤還，銀行增貸成功率較高，如果是找新鑫公司申請二胎房貸，不管繳多久，就算剛買房也可以再增貸。 房屋增貸的可貸額度，是根據房屋現值和原房貸餘額（還有個人條件）來決定。簡單說就是，您的房屋殘值決定了您可以增貸的額度，因此如果房貸只繳1、2年就打算申辦增貸，基本上過件率很低。 提高房屋增貸成功秘訣 想要申請房屋增貸時，請務必要注意以下情況： 房屋條件 因銀行估價師須至房屋進行拍照鑑價作業，建議須將屋內擺設整齊，可幫助提高鑑價金額，至少不會因屋內擺設不整齊，屋況不乾淨，而造成扣分，使鑑價金額降低。 估價師至房屋現場拍照時，建議將所有電燈打開，部分窗戶也要打開，讓屋內空間明亮，空氣流通，這樣也可以加分。 個人條件 如果規劃要申請房屋增貸，建議在申貸前六個月，調整以下事項，讓房屋增貸可以順利核貸。 (1)財力狀況：將所有資金集中在存摺帳戶中，不要有月光族的情形出現。 (2)維持信用正常：所有貸款均須正常繳款，不能有遲繳情形；信用卡也務必都全額繳清（不要只繳最低應繳金額），不要使用循環信用或是預借現金等情形。 (3)近期不申貸：不要向任何金融機構提出「新業務申請」需求，就是提出申請貸款的需求，這樣會有近期同業查詢，以及降低信用評分的缺點。 (4)可加購房貸壽險：若自身狀況較差，則建議加購房貸壽險，以幫助提高過件率。 (5)房貸繳納注意事項：房貸繳納至少一年以上再申請房貸增貸比較好，這樣可以讓銀行知道，這一年內還款的情形，讓銀行可以憑這一年的還款紀錄推測，未來增貸的貸款繳款，是否也會正常繳款，不用因為擔心借款人是否為風險較高的客戶，而降低核貸金額，或甚至是婉拒申請。 成功申貸後，申請人在原貸款銀行就會有兩筆房貸契約，也就是需同時負擔「兩筆」房貸繳款，因此，建議您申請前務必先評估自身還款能力，與增貸條件是否能夠符合需求，再決定是否申辦。 銀行房屋增貸沒過推薦貸款 向銀行提出申請房貸增貸後，可能會因原本仍在繳款的舊約本金仍高、貸款成數過高、繳款紀錄不佳，或是房屋經銀行重新鑑價後，發現該房屋增值的空間不大，造成無可貸空間，以至於無法順利放款，該怎麼辦？除了申請房屋增貸之外，還有房貸轉增貸以及二胎房貸的選擇。 二胎房貸／房貸增貸／房貸轉增貸比較 貸款管道 新鑫二胎房貸 銀行二胎房貸 房貸轉增貸 房貸增貸 貸款額度 鑑價110% 鑑價90% 鑑價70%~80% 鑑價70%~80% 還款期限 10年 7-15年 最長30年 最長20年 優點 額度大、審核寬鬆 、不須改變原本房貸 不須改變原本房貸 額度較大 費用省、利率低 缺點 還款期限短、利率較高 還款期限短、審核較嚴 額度較小 費用多、流程多 (1) 房屋轉增貸 房貸轉增貸就是將現有的房貸餘額，轉貸到另一家銀行，並增貸所需要的資金出來，選擇此方案的客戶，大多想要降低房貸利率、取得所需資金或者拉長房貸年限等，轉增貸成功後，有可能繳款金額與原貸款銀行差不多，但是卻增貸出一筆資金可以運用，這是一個不錯的選擇。 但想要辦理轉增貸者，需要考量轉貸成本，如銀行的開辦費手續費，火險地震險保費，代書費，地政規費等，以貸款金額500萬估算，整個房貸轉增貸完成後，需要支出20000~25000元左右的轉貸成本，明細如下: 銀行的開辦費：3000~5000元。 火險地震險保費：約3~4000元左右(依房屋重置成本計算)。 代書費：8000~12000元。 地政事務所規費：6000元，書狀費160元。 (2) 二胎房貸 銀行的二胎房貸，利率最低2.49%起、貸款期限最長可到15年，條件也很不錯，但向銀行貸款唯一前提，仍然是維持個人良好的信用。 雖然銀行二胎房貸利率較低，但除非是優質客戶或是房屋增值空間較多，才能符合銀行貸放條件，多半客戶可拿到的利率會落在5~7%左右，且現行銀行一胎貸款大都已貸滿，想要辦理銀行二胎房貸通常就會沒有空間、額度也相對不高，大約僅可貸出30~80萬不等的金額，對於急需資金或較大額度的客戶來

「危老建築」的統稱是指老舊而有居住安全疑慮的房子，一般而言超過30、40年以上的房子都稱之為老屋，近年新房子太貴買不起，不少民眾把眼光看向中古屋或老屋，但老屋貸款的成數有個不成文的規定，銀行貸款最多就7成，除非地點特別好，或是客戶的賺錢能力特別強，想要提高老屋貸款成數方法有哪些呢？可以提供財力證明、用其他房子做擔保等…可望提高貸款額度。 700萬想買43年老公寓 內行搖頭：不值得 原PO透露自己月薪3萬7000元，存款約50萬元，先前因家庭變故得到一筆650萬元的款項，目前手上資金約700萬。他的計畫是拿400至450萬當頭期款，剩下的需要貸款，之後再拿100萬翻新老屋。 不過原PO估計，老屋只能貸20年，試算下來一個月要還2萬2000元，恐是不小的負擔，也擔心之後若發生事故或是房子結構有問題，可能無法償還貸款。另外，他也不確定100萬翻新是否足夠，因此遲遲無法下手。 為什麼老屋貸款的貸款金額比較低？ 老屋貸款成數低原因是，銀行放貸時會考量房屋的使用年限，年限越短，又不在精華區的話，貸款成數就會比一般房屋低，而根據行政院所頒佈的「固定資產耐用年數表」： 磚造房屋耐用年限為25年 加強磚造房屋耐用年限為35年 RC、SRC、SC建築耐用年限則為50年 台灣以RC結構居多，少數早期興建的公寓是加強磚造結構，SRC或SC結構則較常用於都會區高層建築。 不同類型房子貸款成數有什麼差別？ 銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性，因此不同類型的房屋，例如：預售屋、新成屋和中古屋的房屋貸款成數當然也不一樣，有的甚至是連貸款都貸不過的。 依使用及完工狀況分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）： 房屋類型 預售屋 新成屋 中古屋 貸款成數 8成 7~8成 5~7成 此外，房子的格局、採光通風、有無裝潢，也會影響銀行估價，房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型，貸款成數也會比較低。 依建物類別分類（資料來源：財團法人金融聯合徵信中心）： 房屋類型 電梯大樓 公寓 透天厝 別墅 套房 貸款成數 7~8成 7~7成5 6~7成5 6~7成 5~7成 提高老屋貸款額度小技巧 想辦老屋貸款並提高貸款額度，可以透過這5個小技巧： 多提供一些財力資料（如股票庫存資料、投資基金對帳單、保單、其他不動產等） 銀行查不到的資料不用自己說（如固定要給孝親費，或有向民間公司借貸） 有其他房子做擔保 找審核標準較寬鬆的銀行 新聞出處》ETtoday新聞雲