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〈房貸〉通膨升銀行擬加強房貸風控,1篇帶你搞懂房貸的關鍵
新聞報導,房價攀升,使民眾越來越買不起房子,據了解,金融圈目前更憂心的是通膨問題已使房貸逾放風險增加;金融業高層直言,特別是房價最高的台北市,許多民眾在台北市買房的所得支出比為7成,倘若通膨帶動消費民生物價上漲的情況越來越嚴重,屆時恐將排擠到民眾房貸的還款財源。只要辦房貸,都要辦理抵押權設定,1篇帶你搞懂房貸的關鍵。 通膨升 銀行擬加強房貸風控 〔工商時報 朱漢崙〕據了解,目前不少銀行對於所能適用8成或8成5最高成數的房貸戶,倘若以「所得支出比」衡量,最多支出比重不能超過其所得的7成,但隨著通膨壓力升高,金融圈人士指出,銀行內部已在評估是否將所得支出比的比重下修,即把最高7成下修為6.5成或是6成,以保留通貨膨脹帶動民眾必須增加其他生活費支出的空間,避免屆時房貸本息繳付遭排擠而付不出錢。 根據各大行庫目前對於房貸逾放比的最新資料,絕大部分行庫的房貸逾放比都低於全行平均逾放比;根據各大行庫內部統計,其房貸逾放比大多集中在0.1%~0.15%,其中以華銀的房貸逾放比最低,6月底僅0.03%,一銀亦僅0.09%,不過對於未來房貸業務因應未來物價上漲,壓縮還款能力的可能性,各行庫仍嚴陣以待。 金融業高層說明,繳付房貸本息的支出若占其所得收入的7成,換言之,其他的日常生活開銷,大概只有約3成所得的空間可以支應,但今年以來消費者物價不斷上升,尤其是油電價格現在是靠政府的補貼來「壓」住價格不漲,但能撐多久還不知道,一旦物價飆漲得比現在更嚴重,這些日常生活的必須開銷就會直接排擠民眾繳付房貸的能力,尤其以在台北市這種房貸本息支出占民眾所得比重高達7成的情況,危險性最大。 此外,台股大盤指數在短短一個月內大跌2,000多點,也衝擊房貸戶買房、繳交貸款的能力,銀行業者指出,未來在衡量借款人的所得能力上,恐怕將更側重其每月固定領取的薪資收入,同時會結合聯徵中心的徵信查詢來了解客戶的經常性支出,以為房貸業務的風控作更多把關。(工商時報) 工商時報指出:通膨升溫,金融圈憂心將導致房貸逾放風險增加。「抵押權」設定是什麼?以下將帶你快速瞭解房貸抵押權的意思。 房屋抵押貸款是什麼? 房屋抵押貸款就是拿名下的房子,抵押給金融機構或融資公司,以取得一筆資金,房屋融資貸款、理財型房貸、房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸都屬於房屋抵押貸款的一種,但不包含購屋貸款,因為房屋抵押貸款的前提是您的名下已經有房產。 當你有購車、整合負債(如信用卡債)、投資理財等需求,或正在籌措買第二間房的頭期款時,都可以透過房子抵押貸款來取得較大額的資金。但如果申請人沒有按時償還貸款本金和利息,金融機構就有權處分(拍賣)作為抵押品的房子。 房貸抵押權是什麼? 向銀行申請房屋貸款時,都需要將房子抵押給銀行當作擔保品,銀行才會借出一筆資金給你,此時銀行就擁有這間房屋的抵押權,而要做這個抵押權設定,必須在地政事務所完成。抵押權可以保障銀行的權益,若日後客戶無力繳款時,銀行有權向法院聲請查封與拍賣這件抵押品(貸款房屋),並將拍賣後的資金用於償還剩餘的貸款,剩餘的資金會留給屋主。 房貸抵押權設定常見Q&A Q未塗銷抵押權的房子還可以買賣嗎? A可以。未塗銷抵押權就將房子過戶,也稱為「揹胎過戶」(「胎權」即指抵押權)。依我國民法規定,房屋買賣過程中,若是原來的房貸還未繳完,可以由買方背負賣方原來的銀行貸款。 Q最高限額抵押權設定金額該是多少? A銀行房貸的設定金額,通常為貸款金額1.2倍;民間設定金通常為1.2~1.5倍,若是在此範圍申請增貸,都不需要再次設定抵押權。 Q最高限額抵押權設定費用該是多少? A為設定金額的千分之一。以向銀行貸款500萬來說,抵押權設定金額為500萬x1.2=600萬,設定規費則為600萬x1‰=$6,000元。 整體來說抵押權設定,既能讓債務人確實地履行償還責任,清楚地規範債務責任的範圍;也可以保障債權人的權利,即使債務人無法償還欠款,也有抵押物可作為債權保障,是一種債權、債務雙贏的法律制度。
房貸利率再升息 貸款為什麼要看財力證明?
房貸利率升息,利率由1.56%調升到1.685%,5月房市需求較4月成長,顯示民眾對於買房仍存在剛性需求,買房時至少要準備2-3成的自備款,剩餘的金額則是向銀行申請房屋貸款,這時候銀行估價的金額就顯得相當重要,攸關需要準備多少自備款,銀行房貸估價重點在人的因素與物件因素,提供財力證明申請能夠讓銀行瞭解債能力,若銀行小白該如何貸款呢?有融資公司與民間代書代辦可以供選擇,民間貸款公司風險高,辦理貸款前務必謹慎! 房貸利率重返1.6%!買成屋增多 5大銀行5月新承作房貸利率已破1.6%,創下近2年半新高!根據央行今(23)日公佈的統計,5月已達1.601%、連6升,主因是少數銀行房貸利率採季調整,而我國央行3月升息,所以延到5月才逐步調升利率。 5月新增房貸金額為685.81億元,也較4月成長,除了反應六都買賣移轉棟數情況,也顯示市場仍有剛性需求,加上內政部將修法禁止預售屋換單,部分購屋者著眼與預售屋市場將因此而受限改買成屋。 買房自備款要如何準備多少? 買房時,除了要負擔買房頭期款的部分,還有一些額外花費產生,例如: 契稅(房屋鑑價6%) 印花稅(房屋評定現值+ 土地公告現值後的0.1%) 仲介費(房屋成交價2%) 地政士代辦費(約3~4萬元) 其他行政規費 裝潢費 家具、家電 外水、外電(約20~30萬元) 綜合以上費用,如果您要購買1,000萬元的房子,至少需要準備300萬元的現金才足夠。 銀行房屋貸款成數可以貸多少? 房貸成數就是銀行核給你的貸款額度,占你的房屋價值比率。舉例來說,如果你的房子價值1,000萬、銀行核貸給你的房屋貸款成數是7成,那就代表你的可貸額度最高是700萬元。 目前大多數銀行的貸款成數最多就是8成左右,另根據聯徵中心統計,2021年第1季購屋貸款的核貸成數中位數為7成8。 貸款銀行 貸款額度 貸款銀行 貸款額度 台灣銀行 鑑價8成 兆豐銀行 鑑價8成 中國信託 鑑價85成 彰化銀行 鑑價85成 合作金庫 鑑價8成 台新銀行 鑑價8成 華南銀行 鑑價8成 永豐銀行 鑑價85成 國泰世華 鑑價8成 元大銀行 鑑價8成 富邦銀行 鑑價8成 玉山銀行 鑑價8成 這邊要特別提醒大家,房貸成數並不是以房屋的「成交價」來計算,而是以銀行的「鑑估淨值」來計算的。 假設你購買1,000萬元的房子,但銀行的鑑估值只有900萬、核貸成數為8成,那你的可貸額度就是720萬元。 900萬元(鑑估淨值) × 0.8(貸款成數)= 720萬元(可貸額度) 銀行鑑估值通常是實際成交價的9成左右,因此會建議您頭期款,最好準備成交價的3~4成比較安全。 辦貸款為什麼要附財產證明? 申請信用卡或貸款時,銀行都會要求提供財力證明,其中財力證明申請又分成資產型財力證明跟收入型財力證明,為避免貸款人錢還不出來,造成銀行虧損,銀行必須要先確認貸款人是否有能力償還債務,而財力證明就是最好的證據。 信用小白貸款管道 雖然銀行有針對信用小白或無固定收入者,提供門檻較低的貸款,但還是有許多不符資格的民眾,被拒之門外,轉而向民間貸款借貸。目前較常見的民間借貸管道有: (1) 融資公司 融資公司為合法設立的公司,主要提供融資性租賃、應收帳款收買、不動產融資、汽車貸款、機車貸款等服務, 目前三大融資公司有提供的貸款服務如下: 零卡分期:融資公司零卡分期是一種免信用卡、免綁帳戶的分期支付服務,與各大電商平台、實體通路合作,讓銀行小白,或是信用額度較低的人都可以無卡分期,參照自有的評分系統,提供分期付款的服務。 手機貸款:融資公司輪你貸提供最高5萬元的手機貸款服務。 機車貸款:近幾年盛行的貸款選項,針對沒房沒車的族群,用容易入手的機車當作抵押品來借錢,最高額度55萬。 汽車貸款:汽車增貸、汽車轉貸都可以,以三大融資公司為主力,審核也不像銀行那麼嚴格,信用小白也可以順利申請,最高可以核貸到車價的2.4倍。 二胎房貸:二胎房貸目前只有新鑫公司獨家辦理,沒有收入證明、信用小白都可以辦。 另外提醒您,融資公司的貸款產品,須透經銷商來申辦。 (2) 當鋪 當鋪屬特許行業,合法的當鋪都會有主管機關核發的許可證,且須遵循《當舖業法》規定,利率上限也有明確的規範,不得超過30%。基本上,當鋪是沒有申請條件限制的,借貸方式也很多元,如:證件借款、客支票貼現、手機借款、機車借款(需押車)、汽車借款(需押車)、房屋/土地借款、典當借款(黃金、珠寶、精品、手錶、古董收藏等)。 (3) 代書 代書主要工作是協助客戶辦理房屋土地過戶、銀行貸款業務等事項,針對銀行貸款不過的客戶,有些代書會引介民間金主做放款,或者自己就是金主,而貸款額度、利率、還款期限都沒有一定的規範,建議您申辦前,先問清楚再做決定。 新聞出處》ETtoday新聞雲
升息半碼房貸族該怎麼還款?貸款遲繳會怎麼樣嗎?
央行二度升息,昨(16)日行政院表示綜合考量國內外經濟與金融情勢,與穩定國內物價,尊重央行提升升息半碼政策,已創下6年來利率新高紀錄,房貸利率若持續走揚,將更降低民眾購屋的預算,打消不少首購族群買房的念頭,先前房市樂觀購屋情勢也會慢慢降溫消退,房貸繳不出來會信用破產嗎?房子會被查封嗎? 央行二度升息,預估房市量縮 央行第二季理監事會議確定升息半碼(0.125%),利率連兩季走升,並且創下6年以來的利率新高,房仲業者認為,升息將導致民眾購屋意願就此降溫,若第三季持續升息,房貸族負擔壓力將顯著拉高,預估後續房市將呈現「量縮價緩漲」趨勢。 大家房屋企劃研究室副理郎美囡表示,若以金融聯徵中心公布之今年首季平均住宅貸款利率1.46%為基礎估算,貸款1千萬元,以20年期、本息均攤方式還款,每月還款金額為4萬8,071元,3月升息一碼後,利率提高為1.71%,則每月還款金額提高為4萬9,226元,每月增加1,155元,如今再升半碼,利率升1.835至%,每月還款金額為4萬9,811元,跟前次升息相比每月再多585元的還款金額,兩次升息每月還款負擔共增加了1,740元,這次緩升貸款族壓力不那麼重,若第三季再升息,房貸族負擔將升壓。 房屋貸款還款方式還最划算? 央行升息影響房貸,大多數房屋貸款都是採指數型房貸,只要指標利率有變動、你的房貸利率也會跟著變,每月的還款金額也會重新計算。 (1) 本息平均攤還法 本息平均攤還法是採用年金法計算方式,把貸款期間內應繳交的貸款本金和利息,平均分配在每一期償還,也稱作本息均攤、本息攤還、本利攤、每月定額攤還。 本息攤還法每個月要支付的月付金額都會是一樣的,只是償還的本金跟利息占比不同,一開始的貸款本金還比較少,之後再逐期遞增,利息則依貸款餘額逐期遞減。 本息攤還公式 平均每月應還本息金額=貸款本金×每月應還本息金額之平均攤還率 每月應還本息金額之平均攤還率 ={[(1+月利率) 月數]×月利率}÷{[(1+月利率) 月數]-1} 優點:每月支出固定,方便作財務規劃 缺點:總利息支出較多 (2) 本金平均攤還法 本金平均攤還法是把全部的貸款本金,平均分配在每一期償還,貸款利息則依照每期的貸款餘額逐期計算,也稱作本金均攤、本金攤還、本金定額攤還。 本金攤還法每個月的還款金額都不一樣,前期的月付金額較高,之後再逐期遞減。 本息攤還公式 平均每月應還本金金額=貸款本金÷還款總月數每月應付利息金額=本金餘額×月利率 優點:總利息支出較少 缺點:初期還款壓力較大 (3) 本金到期一次清償法 本金到期一次清償法是整個貸款期間,只需要先償還貸款利息,貸款本金則是約定時間到後,再一次性償還全部本金,也稱作到期一次還本付息法、到期還本、還息不還本、大尾還款。 由於到期還本型房貸的呆帳風險高,目前銀行只有提供法人或企業申辦;到期還本型信貸則常見於民間貸款,如當鋪、代書。 優點:資金靈活度高,適合短期周轉 缺點:利息負擔最重 (4) 寬限期+本息攤還法 寬限期就是在約定的貸款期間內,暫時不用償還貸款本金,只需按期繳交貸款利息,等到約定期間結束,再採用本息平均攤還法償還貸款,較常見於房屋貸款。 由於使用房貸寬限期會壓縮到攤還時間,加上寬限期前後的還款金額差距大,建議提早做好財務規劃,以免寬限期一結束就得面臨資金不足的窘境。 優點:初期還款壓力較小 缺點:總利息支出較多、後期還款壓力較 信用不良後果會怎樣? 一般會造成信用不良的原因,通常都是貸款或信用卡欠款繳不出來,變成逾期、催收或呆帳戶,或是幫別人作保,主借款人的貸款沒繳,保人也會受到影響,會從個人信用報告內容上會顯示從債務異常,即是信用不良,也可以說是信用破產。 一般來說,信用不良會產生的嚴重後果大致有這三樣: (1) 強制扣薪 在欠款繳清以前,銀行都會持續催繳,名下如果有財產,會被銀行查封拍賣,如果工作有投保勞工保險,也會向法院申請「強制扣薪」,每月扣押薪水的1/3償債,直到欠款還清為止。 (2) 清算 名下所有財產會被扣押拍賣,拍賣的金額都會用來償還債務,如果仍不足額,剩下的債務經債權人同意,就能夠一筆勾銷。 (3) 更生 經過法院認證,債務人無償還能力,名下財產也都已用來拍賣還債,所有債務可一筆勾銷,全部不用償還。 信用不良貸款可以找誰? 能夠維持信用當然是好事,如果已經信用不良貸款更要慎選貸款公司,因為信用評分不足找銀行貸款過件機率相當低,三種方法供您參考: (1) 先找親友救急,再慢慢培養信用 和自己的親友借錢還牽涉到情感成分,關於還款方式、還款時間,建議還是要白紙黑字寫清楚。 (2) 找民間貸款,但一定要慎選 民間貸款的種類很多,大至股票上市公司,小至私人都可以稱作民間貸款,貸款條件落差也很大,其中股票上市公司因為資本雄厚,事業體和銀行相當,可以提供較優惠的貸款條件,
2022新手買房貸款懶人包 7招提高貸款成數
央行升息並釋出現縮40年房貸的計畫,引法首購族的憂慮,央行緊急說明如法人以及自然人購置高價宅、特定地區第二戶以及三戶以上的購屋貸款,首購族除非購入豪宅,否則不會受到影響,買房子首重房貸利率與房貸額度,選擇適合自己能力的房貸方式,讓繳房貸不成為苦差事。 房屋貸款常見類型 指數型房貸 指數型房貸又稱浮動型房貸,就是以「指標利率」作為調整房貸利率的標準,然後再依照個人的條件訂出「加碼利率」,兩者合併計算就是您的房貸利率。指數型房貸的利率會跟著指標利率上下浮動,優點是利率計算透明且貼近市場。 「指標利率」是銀行的成本(幾乎每一家銀行都一樣),而「加碼利率」就是銀行要賺您的利差,加碼利率愈低、房貸利率就愈低。 ※指標利率(基準利率)一般都是依中華郵政或各銀行牌告的定儲機動利率指數作為基準,且會隨著市場變動作調整,分為月調和季調。 固定型房貸 固定式利率意思是,在整個貸款期間都是依照約定好的房貸利率,這個數字並不會隨著央行升息、降息而有調整,通常固定式的利率會比較高,也較少人使用。目前只有政府推出的「青年安心成家購屋優惠貸款」採前兩年固定利率、後面期數則回歸浮動計息。 理財型房貸 回復型房貸、透支型房貸、循環型房貸和抵利型房貸,這些都是理財型房貸。一般的房貸,是不能將已償還的本金再拿出來動用的;而理財型房貸,可以將已償還的本金轉換成循環額度,讓您可以隨時動用,且有動用才計息。 保障型房貸/壽險型房貸 保障型房貸就是在您申請房屋貸款時,同時向銀行辦理房貸壽險,用意是往後只要在貸款期間,貸款人因為疾病或意外導致身故或完全失能,無法繼續償還房貸時,保險公司會拿保險理賠金來償還剩餘的房貸,多出來的保險金再支付給指定的受益人。 申請房屋貸款好處 取得較低的貸款利率 因為是有抵押的借貸,對銀行來說風險較低,因此會比無抵押的借貸(如個人信貸)有機會取得利率較低的貸款方案。房屋抵押貸款的利率,大約落在1.31% ~ 4%之間;信用貸款的利率則落在4% ~ 19%之間。 取得較多的資金 由於金管會有規定,債務人於全體金融機構的無擔保債務(包含信用卡、現金卡及信用貸款),不得超過月收入的22倍。因此,如果想取得較大額的資金,有房屋作擔保的房屋抵押貸款較符合您的需求。 貸款年限較長 房屋抵押貸款的貸款年限最長可到40年,有的還有寬限期,每期的還款壓力相對較小(信貸最長7年)。 不用賣房也能取得資金 如果臨時有資金或投資理財需求,不一定得要變賣名下的房產或車子來換取現金,藉由房屋抵押貸款,你也可以繼續住在你家,又同時取得一筆資金。 常見房屋貸款成數不足原因? (1) 銀行鑑估值與實際成交價差距太大 什麼是銀行鑑估值與成交價差太大?意思就是你的房子可能買貴了。 為了避免房子買貴,建議購屋前,可使用內政部實價登錄2.0查詢附近的房價,現在不僅可以查到詳細的門牌號碼,連預售屋的買賣資訊也可以查到。此外,您也可以先找2~3間銀行針對你想購買的房子進行估價,並針對你的基本條件估算貸款成數,一來可以作為議價的依據,二來也幫助你評估需要準備多少自備款。 (2)不同類型房子 銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,因此不同類型的房屋,例如:預售屋、新成屋和中古屋貸款成數當然也不一樣,有的甚至是連貸款都貸不過的。此外,房子的格局、採光通風、有無裝潢,也會影響銀行估價。 (3)房子坐落區域 基本上只有六都(臺北市、新北市、桃園市、臺中市、臺南市、高雄市)和新竹縣市的貸款成數較高。如果你的房子又剛好在這6個直轄市的都市計畫區內,那就有機會取得更好的貸款條件。除了房屋所在縣市之外,座落地段和周邊有無嫌惡設施,也會影響你的貸款成數。 (4)收入高低/工作性質 房貸額度是多、是少,其實取決於你的收支比(負債比),也就是你每個月要繳的房貸金額,佔收入的百分比。如果你的收支比在60% ~ 70%左右,都還在銀行可接受範圍,超過70%就很難貸得過了。 就算收入很高,如果工作收入不固定,例如自營商、攤販、接案工作者、SOHO族、業務人員、遊戲實況主等等,又或者是收入領現金的族群,別說是要拿到較高的貸款成數了,可能連審核都不會過。 (5)信用評分 當你跟銀行申請房屋貸款時,銀行就會向聯徵中心調閱你的個人信用報告,確認你過去有沒有債信不良的紀錄,信用評分600分以上,才算是信用正常,也比較有機會取得較好的房貸額度和房貸利率。 提高房屋貸款成數方法? (1) 提早養信用 信用小白可以透過申辦信用卡的方式,幫自己培養信用評分,不過要記得按時繳費、全額繳清,讓銀行知道你是有能力償還債務的。 ※信用卡最好持有並使用超過一年以上。 如果有動用到信用卡循環利息,建議盡早還清,因為聯徵中心的信用卡帳款資料揭露期限長達一年,就算你已經清償卡債了,聯徵還是會看到這筆欠款紀錄。 (2) 提供財力證明 如果你是收入領現金,或
剛辦房屋貸款還能再貸嗎?提高房貸增貸2大秘訣
房屋貸款額度高,許多人利用房屋貸款取得一筆資金周轉運用,不動產既保值又有機會增值,如果用名下房產作擔保、向銀行申請貸款額度高,如果您在最近一年內,曾向銀行申辦過信貸、車貸或房貸,現在要再申請一筆貸款就比較不容易通過銀行審核,剛貸款房貸再貸方式有增貸、轉貸、轉增貸、二胎房貸,房貸再貸的前提,是房屋仍有貸款空間,若原房屋貸款的貸款成數已經很高、幾乎滿額,或者是房子增值幅度較少,銀行也沒有辦法再核貸更多的資金給您,此時建議可以尋求上市融資公司二胎房貸,額度最高350萬,能夠及時解決資金需求。 房貸增貸、轉增貸需要房貸繳多久才能申請? 剛貸款完還可以貸嗎?可以,由於銀行相當介意短時間內連續增貸,一般會建議房貸至少繳滿兩年,還掉部分本金後再申請銀行增貸,成功機率比較高,如果當初有使用房貸寬限期,至少要等寬限期滿,再繳兩年本息攤還,銀行增貸成功率較高,如果是找新鑫公司申請二胎房貸,不管繳多久,就算剛買房也可以再增貸。 房屋增貸的可貸額度,是根據房屋現值和原房貸餘額(還有個人條件)來決定。簡單說就是,您的房屋殘值決定了您可以增貸的額度,因此如果房貸只繳1、2年就打算申辦增貸,基本上過件率很低。 提高房屋增貸成功秘訣 想要申請房屋增貸時,請務必要注意以下情況: 房屋條件 因銀行估價師須至房屋進行拍照鑑價作業,建議須將屋內擺設整齊,可幫助提高鑑價金額,至少不會因屋內擺設不整齊,屋況不乾淨,而造成扣分,使鑑價金額降低。 估價師至房屋現場拍照時,建議將所有電燈打開,部分窗戶也要打開,讓屋內空間明亮,空氣流通,這樣也可以加分。 個人條件 如果規劃要申請房屋增貸,建議在申貸前六個月,調整以下事項,讓房屋增貸可以順利核貸。 (1)財力狀況:將所有資金集中在存摺帳戶中,不要有月光族的情形出現。 (2)維持信用正常:所有貸款均須正常繳款,不能有遲繳情形;信用卡也務必都全額繳清(不要只繳最低應繳金額),不要使用循環信用或是預借現金等情形。 (3)近期不申貸:不要向任何金融機構提出「新業務申請」需求,就是提出申請貸款的需求,這樣會有近期同業查詢,以及降低信用評分的缺點。 (4)可加購房貸壽險:若自身狀況較差,則建議加購房貸壽險,以幫助提高過件率。 (5)房貸繳納注意事項:房貸繳納至少一年以上再申請房貸增貸比較好,這樣可以讓銀行知道,這一年內還款的情形,讓銀行可以憑這一年的還款紀錄推測,未來增貸的貸款繳款,是否也會正常繳款,不用因為擔心借款人是否為風險較高的客戶,而降低核貸金額,或甚至是婉拒申請。 成功申貸後,申請人在原貸款銀行就會有兩筆房貸契約,也就是需同時負擔「兩筆」房貸繳款,因此,建議您申請前務必先評估自身還款能力,與增貸條件是否能夠符合需求,再決定是否申辦。 銀行房屋增貸沒過推薦貸款 向銀行提出申請房貸增貸後,可能會因原本仍在繳款的舊約本金仍高、貸款成數過高、繳款紀錄不佳,或是房屋經銀行重新鑑價後,發現該房屋增值的空間不大,造成無可貸空間,以至於無法順利放款,該怎麼辦?除了申請房屋增貸之外,還有房貸轉增貸以及二胎房貸的選擇。 二胎房貸/房貸增貸/房貸轉增貸比較 貸款管道 新鑫二胎房貸 銀行二胎房貸 房貸轉增貸 房貸增貸 貸款額度 鑑價110% 鑑價90% 鑑價70%~80% 鑑價70%~80% 還款期限 10年 7-15年 最長30年 最長20年 優點 額度大、審核寬鬆 、不須改變原本房貸 不須改變原本房貸 額度較大 費用省、利率低 缺點 還款期限短、利率較高 還款期限短、審核較嚴 額度較小 費用多、流程多 (1) 房屋轉增貸 房貸轉增貸就是將現有的房貸餘額,轉貸到另一家銀行,並增貸所需要的資金出來,選擇此方案的客戶,大多想要降低房貸利率、取得所需資金或者拉長房貸年限等,轉增貸成功後,有可能繳款金額與原貸款銀行差不多,但是卻增貸出一筆資金可以運用,這是一個不錯的選擇。 但想要辦理轉增貸者,需要考量轉貸成本,如銀行的開辦費手續費,火險地震險保費,代書費,地政規費等,以貸款金額500萬估算,整個房貸轉增貸完成後,需要支出20000~25000元左右的轉貸成本,明細如下: 銀行的開辦費:3000~5000元。 火險地震險保費:約3~4000元左右(依房屋重置成本計算)。 代書費:8000~12000元。 地政事務所規費:6000元,書狀費160元。 (2) 二胎房貸 銀行的二胎房貸,利率最低2.49%起、貸款期限最長可到15年,條件也很不錯,但向銀行貸款唯一前提,仍然是維持個人良好的信用。 雖然銀行二胎房貸利率較低,但除非是優質客戶或是房屋增值空間較多,才能符合銀行貸放條件,多半客戶可拿到的利率會落在5~7%左右,且現行銀行一胎貸款大都已貸滿,想要辦理銀行二胎房貸通常就會沒有空間、額度也相對不高,大約僅可貸出30~80萬不等的金額,對於急需資金或較大額度的客戶來
700萬想買40年老屋划算嗎?4招提高老屋貸款成數
「危老建築」的統稱是指老舊而有居住安全疑慮的房子,一般而言超過30、40年以上的房子都稱之為老屋,近年新房子太貴買不起,不少民眾把眼光看向中古屋或老屋,但老屋貸款的成數有個不成文的規定,銀行貸款最多就7成,除非地點特別好,或是客戶的賺錢能力特別強,想要提高老屋貸款成數方法有哪些呢?可以提供財力證明、用其他房子做擔保等…可望提高貸款額度。 700萬想買43年老公寓 內行搖頭:不值得 原PO透露自己月薪3萬7000元,存款約50萬元,先前因家庭變故得到一筆650萬元的款項,目前手上資金約700萬。他的計畫是拿400至450萬當頭期款,剩下的需要貸款,之後再拿100萬翻新老屋。 不過原PO估計,老屋只能貸20年,試算下來一個月要還2萬2000元,恐是不小的負擔,也擔心之後若發生事故或是房子結構有問題,可能無法償還貸款。另外,他也不確定100萬翻新是否足夠,因此遲遲無法下手。 為什麼老屋貸款的貸款金額比較低? 老屋貸款成數低原因是,銀行放貸時會考量房屋的使用年限,年限越短,又不在精華區的話,貸款成數就會比一般房屋低,而根據行政院所頒佈的「固定資產耐用年數表」: 磚造房屋耐用年限為25年 加強磚造房屋耐用年限為35年 RC、SRC、SC建築耐用年限則為50年 台灣以RC結構居多,少數早期興建的公寓是加強磚造結構,SRC或SC結構則較常用於都會區高層建築。 不同類型房子貸款成數有什麼差別? 銀行需要考量房子未來的轉手性和抗跌性,因此不同類型的房屋,例如:預售屋、新成屋和中古屋的房屋貸款成數當然也不一樣,有的甚至是連貸款都貸不過的。 依使用及完工狀況分類(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心): 房屋類型 預售屋 新成屋 中古屋 貸款成數 8成 7~8成 5~7成 此外,房子的格局、採光通風、有無裝潢,也會影響銀行估價,房屋總價低於300萬、樓店、隔間套房、老屋都屬銀行較不喜歡的房屋類型,貸款成數也會比較低。 依建物類別分類(資料來源:財團法人金融聯合徵信中心): 房屋類型 電梯大樓 公寓 透天厝 別墅 套房 貸款成數 7~8成 7~7成5 6~7成5 6~7成 5~7成 提高老屋貸款額度小技巧 想辦老屋貸款並提高貸款額度,可以透過這5個小技巧: 多提供一些財力資料(如股票庫存資料、投資基金對帳單、保單、其他不動產等) 銀行查不到的資料不用自己說(如固定要給孝親費,或有向民間公司借貸) 有其他房子做擔保 找審核標準較寬鬆的銀行 新聞出處》ETtoday新聞雲
新鑫二胎房貸,輕鬆解決財務問題
成功申辦新鑫二胎房貸後,讓我感到無比的開心和輕鬆!我終於可以實現自己的夢想,解決財務上的困擾,邁向更美好的未來。這種愉快的心情讓我充滿了信心和動力,我相信自己可以勇敢地迎接未來的挑戰,享受人生的美好!- 申請新鑫二胎房貸最高可貸500萬,申辦最快3天就撥款,免費諮詢無代辦費!
- 申辦條件:年齡18~70歲,有收入來源,申請人/保人有房屋,無重大信用瑕疵
- 貸款額度:房貸成數120%,最高可貸500萬
- 貸款利率:7%~14%