升息房貸壓力 房貸繳不出來二胎助解套

受通貨膨脹、央行升息影響下，房屋貸款戶壓力越來越大，房貸繳不出來該怎麼辦？可以使用房貸寬限期、增貸、轉增貸、或二胎房貸取得一筆資金，二胎房貸房屋淨值是指通過抵押房產而穫得的信用額度。銀行二胎房貸貸款成數最高房價90%，融資二胎房貸貸款成數：最高房價120%，二胎房貸額度是照房屋可貸空間、客戶信用狀況與財務狀況錯為主要評核考量。

展望房市景氣，合庫金控（5880）董座雷仲達昨（7）日分析，缺工缺料問題為全球現象，要建商不轉嫁給客戶很困難，且大廠去中南部設廠，提升房市剛性需求，加上建材成本上升，使部分建商申請建照後卻暫不興建，致房市供給變少，即使中央銀行升息，這三大因素都讓房價短期內易漲難跌。

 

 

合庫銀昨天舉行「信託2.0」雙引擎記者會，雷仲達會後受訪時提到他對今年房市的看法。雷仲達說，台灣經濟持續成長、購屋剛性需求仍在，且缺工缺料問題使營建成本上漲，「要不轉嫁給客戶也滿困難的，想透過政策把房價壓下來，恐怕不是那麼容易」。

央行3月意外升息1碼，同時為央行理事的雷仲達說，會中確實有不同聲音，有人認為升半碼、有人認為升1碼 ，理事們最關切通膨問題，最後決定升1碼的理事較多。之後是否持續跟著美國升息，雷仲達認為「當然有機會」，台灣利率要跟著國際走，全球都在升，台灣也會有升息壓力，否則利差變太大，對匯率會有影響。

面對全球升息環境，雷仲達不忘提醒年輕購屋族群要有心理準備，央行未來可能持續升息，在貸款時要考慮未來利息負擔可能加重，「央行這次調了1碼，未來還有幾次升息機會，美國升息可能會調到1.5個百分點、約6碼幅度，台灣或許不會那麼多，但還是會比現在高，貸款時要把這個因素考慮進去。」

財經部會採取一連串打炒房措施，央行也在3月升息1碼，雷仲達認為，房價恐怕還是難以回跌，主要原因除營建成本上漲的轉嫁效應外，大廠去中南部設廠，新的就業人口需要房子、為剛性需求；另外，有些建商考量成本因素，申請到建照卻暫時不蓋，房市供給變少，也會影響房價。

雷仲達說，對於房價，政府不可能「下一個猛藥，把它給打趴了」， 誰也不願意看到這樣的情況，只希望房價溫和上漲、漲幅不要太猛。

雷仲達表示，政府考慮到年輕人購屋有壓力，不希望漲太快、造成太大負擔，銀行會盡量配合，如果是自住、首購族，利率會比較優惠，但房子多、屬投機或投資就不鼓勵，貸款成數會降低、利率也會拉高。至於房貸利率升到多少對房市會有顯著影響，雷仲達回應「很難說」，購屋除考慮資金成本，還有需求問題，購屋者有需求，並不會因為成本稍微增加就不去購屋。

1.二胎房貸的可貸額度有限制嗎？

二胎房貸是房子的第二筆貸款，每間銀行的可貸額度區間略有不同，因為房子的價值比較高，額度從25-600萬都有，民間二胎的額度則約在30~500萬。

2.二胎房貸的貸款成數是多少？房屋價值是怎麼估算的？

二胎房貸的貸款成數，是以房價為基準來評估，可貸成數如下：

• 銀行二胎房貸貸款成數：最高房價90%
• 鑫融資二胎房貸貸款成數：最高房價110%
• 民間二胎房貸貸款成數：最高房價100%

然而房屋的價值又是如何計算的呢？房價與地段、房型、屋齡、樓層都有關係，最簡單的查詢方式，就是上實價登錄的網站查詢附近地段價格，在實價登錄2.0上路後，房價的精準率已經可以達到8成。

如果想得到更精確的房屋價格，可以請銀行行員協助估價，每家銀行估算的價格可能有些微差異，或是委託專業的不動產鑑價公司估價，但需額外支付鑑價費用。

3.二胎房貸的實際額度要如何估算？要如何拉高二胎成數？

依據每個人自身條件不同，可得到的二胎利率和額度都不同，主要審核面向包含這3個部分：

(1)房屋可貸空間

假如你的房子價值1000萬，一順位房貸貸款8成800萬，二胎最多可以貸到房價9成，也就是900萬，中間100萬的差額，就是你可以申請到的二胎最高額度。

(2)客戶信用狀況

以聯徵中心的信用報告為基準，信用越好的客戶，可拿到的額度越高，會參考其餘兩項因素綜合評估。

(3)客戶財務狀況

財務狀況包含收入及負債狀況，銀行會計算客戶的負債比率，通常負債比超過60%就不太會再核發新的貸款。

想拉高貸款成數，就要盡量維持良好信用，將負債比率控制在60%以下，或是透過裝修房屋、增加保人的方式來提高銀行放款給你的信心，就能提高貸款額度。